De Verzilver-/Overwaarde Hypotheek: Wanneer is dit een voordeel?

De Verzilver-/Overwaarde Hypotheek: Wanneer is dit een voordeel?

De situatie
Een ouder echtpaar van eind zeventig woont al bijna 50 jaar in hun woning. Ze zijn erg verknocht aan hun huis en willen er graag blijven wonen, maar hun financiële situatie is krap. Het inkomen bestaat uit alleen een AOW-uitkering en een klein pensioen. De laatste jaren moeten ze steeds meer interen op hun spaargeld, omdat de uitgaven hoger zijn dan de inkomsten. Het budget staat onder druk, terwijl er een aanzienlijke overwaarde in de woning is. De hypotheek bedraagt € 150.000 terwijl de woning een marktwaarde van € 750.000 heeft. De maandlasten van € 450 zijn echter te hoog. Het echtpaar wil de hypotheek verhogen, maar hun leencapaciteit is niet voldoende. Daarnaast zijn er ook noodzakelijke verbouwingen en achterstallig onderhoud. Wat zijn hun opties?

De verzilver-/overwaarde hypotheek
Samen bespraken we de mogelijkheden van de verzilver- of overwaarde hypotheek (hierna alleen: verzilverhypotheek). Dit kan een oplossing bieden voor mensen die in hun woning willen blijven wonen, maar niet genoeg inkomen hebben om de maandlasten te kunnen betalen of niet in aanmerking komen voor een traditionele hypotheek.

Wij bespraken samen de voorwaarden en de voor- en nadelen van deze hypotheekvorm.

Voorwaarden van de verzilverhypotheek

1. Woningwaarde:

• De woning moet voldoende waarde hebben om de overwaarde (waarde woning minus bestaande hypotheek) op te kunnen nemen. 
• Het is belangrijk om ervoor te zorgen dat er na de opname van de verzilverhypotheek nog voldoende overwaarde overblijft.

2. Bestaande hypotheek:

• De bestaande hypotheek wordt meegenomen in de berekening. 
• De verzilverhypotheek kan alleen worden afgesloten bij dezelfde geldverstrekker als de bestaande hypotheek.

3. Geen maandlasten:

• Er worden geen maandlasten betaald voor de verzilverhypotheek. De rente wordt bijgeschreven op de hoofdsom van de lening.

4. Renteaftrek:

• Omdat de rente niet direct wordt betaald, is deze rente niet aftrekbaar van de belasting.

5. Leeftijdseis:

• De verzilverhypotheek is meestal bedoeld voor mensen van 60 jaar en ouder. Het is belangrijk om niet te snel een verzilverhypotheek af te sluiten, omdat de rente op de hoofdsom wordt bijgeschreven waardoor de schuldrest jaarlijks hoger wordt.

6. Opnamebedrag:

• Er kan worden gekozen tussen een eenmalige opname of maandelijkse opnames, afhankelijk van de behoeften.

Voordelen van de verzilverhypotheek

1. Financiële ruimte creëren:
   De overwaarde van de woning kan worden omgezet in geld, zelfs als de leencapaciteit te laag is voor een reguliere hypotheek.
2. Geen maandlasten:
   Omdat je geen maandlasten hoeft te betalen, kan dit vooral aantrekkelijk zijn voor mensen met een laag inkomen.
3. Woning behouden:
   Je kunt in je woning blijven wonen, wat vaak een grote wens is.
4. Toekomstbestendig:
   Naast het aanvullen van het inkomen voor noodzakelijke uitgaven, kan er ook extra geld opgenomen worden voor andere doelen, zoals leuke dingen doen of vakanties.
5. Geen restschuld bij verkoop:
   Bij de verkoop van de woning wordt de lening afgelost met de opbrengst van de verkoop, zelfs als de lening groter is dan de verkoopwaarde. Dit wordt vaak gedekt door een vangnetregeling.

Nadelen van de verzilverhypotheek

1. Renteopbouw:
   Hoewel je geen maandlasten hebt, wordt de rente wel bijgeschreven op de lening. Dit betekent dat de schuld over de jaren heen oploopt, wat invloed heeft op de overwaarde.
2. Hogere rente:
   De rente op een verzilverhypotheek is hoger dan bij een reguliere hypotheek. 
3. Rente op rente:
   De rente wordt bijgeschreven op de hoofdsom, wat betekent dat je steeds rente betaalt over het totale bedrag, inclusief de rente die eerder is opgelopen.
4. Beperkte opnamecapaciteit:
   De hoogte van het te lenen bedrag is afhankelijk van de waarde van je woning, je leeftijd en je levensverwachting. Dit betekent dat er een limiet is aan hoeveel je kunt lenen.
5. Geen aflossing tijdens de looptijd:
   Omdat er geen aflossing plaatsvindt zolang je in de woning woont, blijft de schuld oplopen, wat kan zorgen voor een hogere schuld.
6. Mogelijk effect op het erfdeel:
   Omdat de schuld toeneemt door de rente-op-rente werking, kan dit het erfdeel voor je nabestaanden beïnvloeden.

De oplossing voor het echtpaar
In dit geval wilde het echtpaar nog 7 tot 10 jaar in hun woning blijven wonen, waarna ze van plan waren om te verhuizen naar een goedkopere woning. Ze hadden extra geld nodig voor verbouwingen en een financiële buffer.

Na het analyseren van hun situatie, adviseerde ik een eenmalige opname van € 120.000 via de verzilverhypotheek. De bestaande hypotheek van €150.000 zou niet worden omgezet in een verzilverhypotheek vanwege het risico van de oplopende rente. 

De totale hypotheek werd als volgt verdeeld:

€ 150.000 | Reguliere hypotheek – Maandlasten van € 450

€ 120.000 | Verzilverhypotheek – Geen maandlasten

De opname van de € 120.000 werd ingezet voor:

€ 50.000 | Voor budget en betalen hypotheeklasten 

€ 40.000 | Voor noodzakelijke verbouwingen en onderhoud

€ 40.000 | Voor extra financiële ruimte en voor leuke dingen

Natuurlijk keken wij ook verder naar de financiële positie over 10 jaar.
Na 10 jaar zou de schuld als volgt zijn opgebouwd:

€ 150.000 | Reguliere hypotheek

€ 200.000 | Verzilverhypotheek (opgenomen bedrag + rente)

-------------

€ 350.000 | Totaal
Met een geschatte woningwaarde van € 750.000 blijft er een overwaarde van € 400.000. Als er nu verhuisd moest worden, zou het echtpaar naar een woning van € 450.000 verhuizen. Uitgaande van gelijke woningprijzen als nu is dit haalbaar met de overwaarde en de aanvullende leencapaciteit.

Conclusie
Door deze oplossing kon het echtpaar blijven wonen in hun vertrouwde woning, terwijl hun financiële problemen werden opgelost. De verzilverhypotheek bood de nodige financiële ruimte voor de verbouwingen en extra uitgaven zonder dat ze zich zorgen hoefden te maken over maandlasten.

Voor veel senioren die in hun woning willen blijven wonen, kan de verzilverhypotheek een waardevolle optie zijn, mits je goed de voor- en nadelen afweegt. Het is belangrijk om hierbij altijd goed advies in te winnen, zodat je weet welke oplossing het beste bij je persoonlijke situatie past.