Hoeveel kun je lenen voor een huis? Dit bepaalt je leencapaciteit ⬇️
De situatie
Als iemand een woning wil kopen, is een van de eerste vragen die ik krijg:
Hoeveel kunnen we eigenlijk lenen?
Veel mensen denken dat dit alleen afhangt van het inkomen. Tool invullen op internet en aan de slag.
Hoewel het inkomen zeker een belangrijke factor is, zijn er meerdere elementen die invloed hebben op je maximale hypotheek.
In deze blog leg ik uit waar geldverstrekkers naar kijken bij het bepalen van jouw leencapaciteit.
De oplossing
Natuurlijk is de financiële- en fiscale situatie van nu en in de (nabije) toekomst van iemand bepalend om goed te bepalen wat mogelijk en verantwoord is. Dat bespreek ik altijd in een persoonlijk gesprek. Maar iemand moet natuurlijk ergens beginnen. En dan zijn de volgende 9 factoren bepalend om goed de leencapaciteit vast te stellen.
1. Je (gezamenlijk) inkomen
Het inkomen vormt uiteraard wel de basis voor de leencapaciteit.
Hier geldt het zgn. bestendige inkomen.
Denk bij loondienst aan je bruto salaris, vaste toeslagen, vakantiegeld enz.
Bij zelfstandigen wordt simpel gesteld gekeken naar het gemiddelde inkomen over de afgelopen drie jaar, waarbij rekening wordt gehouden met verschillende ratio’s (hoeveel eigen vermogen is er, zijn er schulden, hoeveel wordt onttrokken enz.)
Woonquote:
Op basis van dat inkomen zijn er wettelijke grenzen aan wat je mag besteden aan woonlasten, bekend als de woonquote. Deze hangt naast het bestendige inkomen ook af van je leeftijd (wel of niet AOW gerechtigd) en de hoogte van de rente.
2. Overige factoren
De volgende zaken die a.d.h.v. het inkomen invloed kunnen hebben:
- Het soort dienstverband (vast of tijdelijk)
- Inkomen (kan mogelijkheden verhogen) of uitgaven (verlaagt mogelijkheden) voor partneralimentatie, leningen enz.
- Toekomstige inkomensstijging binnen 6 maanden die vastgelegd en zeker is
3. De hypotheekrente
De hoogte van de rente heeft directe invloed op je leencapaciteit. Hoe hoger de rente, hoe lager je maximale hypotheek. Dit komt doordat hogere rente leidt tot hogere maandlasten, waardoor je minder kunt lenen. Omgekeerd geldt: bij een lage rente kun je vaak meer lenen.
Woningwaarde:
Deze is ook belangrijk. Hoe meer overwaarde, hoe lager de rente.
Dit geldt overigens ook bij NHG. De rente is dan vaak het laagste. Maar hiervoor gelden voorwaarden.
4. De rentevaste periode | juridische looptijd
De duur van de rentevaste periode speelt ook een rol. Kies je voor een rentevaste periode van 10 jaar of langer, dan mag je vaak meer lenen dan bij een kortere periode. Dit komt doordat de bank meer zekerheid heeft over jouw maandlasten op lange termijn. Bij kortere rentevaste periodes wordt gerekend met een fictieve rente (meestal hoger), waardoor je minder kunt lenen. Op dit moment is die fictieve rente 5%. Welke hoger is dan de actuele rente.
5. De looptijd | economische looptijd
De juridische looptijd is de afgesproken duur van de rente.
De economische looptijd van een hypotheek is standaard 30 jaar. Geldverstrekkers stemmen de lening af op deze periode waarin je de hypotheek in principe kunt aflossen. Bij deze looptijd wordt de maximale leencapaciteit behaald.
Bij een kortere looptijd, bijvoorbeeld omdat er sneller moet worden afgelost i.v.m. een lager inkomen vanaf AOW-leeftijd, is de leencapaciteit lager.
6. Je leeftijd
Je leeftijd speelt een rol bij het bepalen van de looptijd van de hypotheek. Ben je jonger, dan kun je de hypotheek meestal over de volle 30 jaar afsluiten. Ga je richting de pensioenleeftijd, dan houden geldverstrekkers rekening met je inkomen na pensionering. Is dat lager, dan kan je leencapaciteit ook lager uitvallen.
7. Eventuele schulden of verplichtingen
Heb je andere leningen lopen, zoals een studieschuld, persoonlijke lening of een private leaseauto? Of moet je partner alimentatie betalen? Dan wordt dat bedrag in mindering gebracht op wat je maximaal kunt lenen.
8. Doel hypotheekaanvraag | Rente wel/niet aftrekbaar
Gebruik je de hypotheek niet voor de aanschaf, verbouwing, verduurzaming enz. van de eigen woning en/of je voldoet niet aan de fiscale spelregels, dan is de rente niet aftrekbaar. De leencapaciteit wordt daardoor lager.
9. Energielabel
Hoe gunstiger het energielabel, des te meer je kunt lenen.
Bij een C- of D label kan je € 5.000 extra lenen.
Bij een A- of B label kan je € 10.000 extra lenen.
Bij een A+(+) label kan je € 20.000 meer lenen.
Bij een A+++ label kan je € 30.000 meer lenen.
Bij een A++++ label kan je € 40.000 meer lenen.
Bij een A++++ label met garantie kan je € 50.000 meer lenen.
En “andersom” geldt dit ook. Ga je bij het verduurzamen van de woning bijvoorbeeld van een E-, F- of G label naar een gunstiger label, dan mag je € 20.000 extra lenen.
Conclusie
De berekening van je leencapaciteit lijkt een eenvoudige rekensom. Maar voor een duidelijke beeld kijken geldverstrekkers naar een breed scala aan factoren, zoals in dit blog bevestigd.
Wil je precies weten wat jouw mogelijkheden zijn? Laat dan een persoonlijke berekening maken. Zo krijg je duidelijkheid en voorkom je verrassingen tijdens je zoektocht naar een woning.
Heb je vragen of wil je weten wat jij kunt lenen? Neem gerust contact op – ik help je graag verder.
Reactie plaatsen
Reacties