De situatie
Geregeld adviseer ik een ondernemer ook over zijn/haar mogelijkheden voor een hypotheek.
Hier komt vaak net iets meer bij kijken dan bij iemand in loondienst.
Waar een werknemer een loonstrook en werkgeversverklaring aanlevert, moet een ondernemer meer laten zien. Geldverstrekkers willen immers zekerheid over de bestendigheid van het inkomen en de continuïteit van de onderneming.
De oplossing
Natuurlijk is de privé situatie belangrijk. Zoals altijd is het zaak om ervoor te zorgen dat alles financieel en fiscaal goed geregeld is.
In dit artikel leg ik echter uit:
- wat er allemaal bij komt kijken,
- wat er nodig is, hoe het proces verloopt en
- waar banken en beoordelende partijen op letten
bij het vaststellen van het (bestendige) inkomen bij de hypotheekaanvraag van de ondernemer.
Daar is de onderneming natuurlijk belangrijk.
Welke documenten moet je als ondernemer aanleveren?
Natuurlijk verschilt dit per (soort) onderneming.
Bij een hypotheekaanvraag vragen geldverstrekkers doorgaans in ieder geval om de volgende stukken om het inkomen vast te stellen:
- Jaarrekeningen van de afgelopen drie jaar (balans, winst- en verliesrekening + toelichting)
- Inkomstenbelastingaangiften van de afgelopen drie jaar
- Definitieve aanslagen inkomstenbelasting van de afgelopen drie jaar
- Voorlopige cijfers als het lopende boekjaar al verder gevorderd is (kolommenbalans en resultatenrekening inclusief afschrijvingen)
- Aangiften van de omzetbelasting over alle kwartalen van vorig boekjaar en de verstreken kwartalen van het huidige boekjaar
- KvK uittreksel welke actueel moet zijn en natuurlijk moet kloppen met de actuele werkzaamheden van de onderneming
- Digitale geregistreerde inkomensverklaring belastingdienst van de afgelopen 3 jaar (te downloaden via www.mijnbelastingdienst.nl)
- UWV verzekeringsbericht (te downloaden via www.mijnuwv.nl)
Het doel van deze stukken is om een goed beeld te krijgen van zowel de stabiliteit als de ontwikkeling van de onderneming.
Natuurlijk is er meer nodig, zoals een overzicht van openstaande leningen of kredieten, vermogen, polissen, enz. Maar daar gaat dit blog niet over.
Externe inkomensverklaring
- Voor ondernemers wordt de toetsing van het inkomen vaak uitbesteed aan gespecialiseerde partijen.
- In Nederland zijn er grofweg vier organisaties die zo’n inkomensverklaring ondernemer mogen opstellen.
- De geldverstrekker baseert de leencapaciteit vervolgens grotendeels op deze verklaring.
- De beoordelende partij bekijkt de jaarcijfers, stelt een toets inkomen vast en beoordeelt of dit inkomen voldoende stabiel en representatief is voor de toekomst.
- Samen met de accountant/boekhouder, één van deze partijen en de geldverstrekker bespreek ik deze zaken om op deze manier zo goed en zo snel mogelijk een verklaring op te kunnen laten stellen.
Waar letten beoordelaars en geldverstrekkers op?
- Voor een hypotheekaanvraag wordt natuurlijk gekeken naar het resultaat van de onderneming.
- Maar daarnaast of zelfs onderdeel hierin spelen bij de beoordeling van een hypotheekaanvraag van een ondernemer verschillende financiële ratio’s en trends een rol.
Hieronder een aantal belangrijke van deze ratio’s met voorbeelden:
1. Solvabiliteit
De solvabiliteit laat zien hoeveel van het bedrijf wordt gefinancierd met eigen vermogen.
Formule:
Eigen vermogen / Balanstotaal * 100
Voorbeeld:
- Eigen vermogen: € 120.000
- Balanstotaal: € 300.000
- Solvabiliteit: (€ 120.000 / € 300.000) × 100 = 40%
Een solvabiliteit boven de 25-30% wordt doorgaans als gezond beschouwd.
2. Liquiditeit
Liquiditeit zegt iets over de mate waarin de onderneming haar kortlopende schulden kan betalen.
Formule:
Vlottende activa / Kort vreemd vermogen
Voorbeeld:
- Vlottende activa (debiteuren, voorraad, liquide middelen): € 80.000
- Kort vreemd vermogen (crediteuren, belastingschulden): € 50.000
- Liquiditeit: € 80.000 / € 50.000 = 1,6
Een ratio boven 1 betekent dat de onderneming in principe haar kortlopende verplichtingen kan nakomen.
3. Werkkapitaal
Het werkkapitaal laat zien hoeveel er overblijft om in de dagelijkse bedrijfsvoering te investeren.
Formule:
Vlottende activa -/- Kort vreemd vermogen
Voorbeeld:
- Vlottende activa: € 80.000
- Kort vreemd vermogen: € 50.000
- Werkkapitaal = € 80.000 – € 50.000 = € 30.000
Een positief werkkapitaal geeft rust en ruimte in de bedrijfsvoering.
4. Winstontwikkeling
Naast ratio’s is de trend in winstontwikkeling cruciaal.
Voorbeeld:
- Jaar 1: € 45.000
- Jaar 2: € 52.000
- Jaar 3: € 40.000
Gemiddelde = € 45.667. Omdat het laatste jaar lager is dan het gemiddelde, wordt hier uitgegaan van het laatste jaar (€ 40.000).
5. Onttrekkingen en reserves
Beoordelaars kijken ook naar hoeveel de ondernemer privé onttrekt en of dit past bij de behaalde winst. Onttrekt iemand structureel méér dan er aan winst wordt gerealiseerd, dan kan dit duiden op een risico.
Conclusie
Voor een ondernemer vergt een hypotheekaanvraag meer voorbereiding, documentatie en toelichting dan voor iemand in loondienst. De geldverstrekker en de externe beoordelaars kijken niet alleen naar de cijfers, maar ook naar de stabiliteit, de toekomstbestendigheid en de manier waarop de ondernemer met zijn onderneming omgaat.
Door tijdig in gesprek te gaan met jouw boekhouder en financieel planner, de juiste stukken te verzamelen, inzicht te hebben in de belangrijkste ratio’s én te weten hoe je inkomen wordt getoetst (met speciale aandacht voor een lager laatste jaar), vergroot een ondernemer de kans op een succesvolle aanvraag aanzienlijk.
Reactie plaatsen
Reacties