Appartement kopen? Vergeet niet te kijken naar de Vereniging van Eigenaren

De casus

Vaak heb cliënten die een appartement kopen. En net zoals altijd, is het kopen van een woning spannend.

Je hebt eindelijk een plekje gevonden dat bij je past – misschien een knus benedenhuis met tuin of juist dat zonnige appartement op de bovenste verdieping. Natuurlijk is jouw financiële- en fiscale positie van nu en op termijn belangrijk om samen te bespreken, maar daarnaast is er nog iets wat goed besproken moet worden:

De Vereniging van Eigenaren (VvE) en de verplichtingen en verzekeringen die daarbij horen.

De oplossing

Het is wettelijk verplicht dat er een actieve VvE moet zijn. Dus dat is vaak ook de eis van een geldverstrekker om de hypotheek te verkrijgen, maar dit is ook belangrijk voor je zelf. Want het pand/gebouw waarin je woont moet natuurlijk wel goed onderhouden zijn en blijven en natuurlijk goed verzekerd zijn.

Wat doet de VvE eigenlijk?

• Als je een appartement koopt, word je automatisch lid van de VvE. De VvE is verantwoordelijk voor het onderhoud en de verzekering van het gezamenlijke gebouw. Dat betekent: het dak, de gevels, fundering, leidingen in gemeenschappelijke muren, trappenhuizen en bijvoorbeeld de lift.
• Een actieve VvE is verplicht volgens de Wet op het appartementsrecht (onderdeel van het Burgerlijk Wetboek). Dat betekent dat er minimaal moet zijn:
  • • Een inschrijving bij de Kamer van Koophandel
    • Een gemeenschappelijke bankrekening
    • Een gezamenlijke opstalverzekering voor het hele pand
    • Een reservefonds (fondsvorming door het betalen van maandelijkse servicekosten) voor toekomstig onderhoud
    • Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) – dit is verplicht sinds 2021, zodat er structureel wordt gespaard voor onderhoud

Waarom die VvE zo belangrijk is

•  De VvE zorgt ervoor dat het gebouw goed onderhouden blijft.

Stel: er komt een lekkage vanuit het dak of de gevel bladdert af — dan wordt dat vanuit de VvE opgepakt. Maar let op: een VvE kan slapend zijn (niet actief vergaderen of sparen). In dat geval is er geen geld of plan voor onderhoud. Dat kan leiden tot problemen bij verkoop of zelfs afwijzing door de bank bij je hypotheekaanvraag.

• Vraag vóór aankoop altijd:
  • • Of de VvE actief is
    • Hoe hoog het reservefonds is
      • • Wat moet er per maand worden betaald aan servicekosten?
        • Is dit voldoende of is te verwachten dat deze kosten hoger worden?
        • Is er voldoende is kas? Of moet extra worden bijgestort?
    • Of er een recent MJOP ligt
    • Welke verzekeringen er lopen

De opstalverzekering: wat dekt die wel en niet?

De opstalverzekering dekt schade aan het gebouw zelf: muren, vloeren, dak, leidingen, ramen, enzovoort. Bij appartementen wordt dit meestal gezamenlijk via de VvE geregeld — jij hoeft dus geen aparte opstalverzekering af te sluiten.

• Maar… die gezamenlijke polis dekt alleen de standaard onderdelen van het gebouw. Dus: zoals het ooit is opgeleverd.
• Heb jij bijvoorbeeld:
  • • Een luxe keuken geplaatst?
    • De badkamer compleet vernieuwd?
    • Een parketvloer gelegd of vloerverwarming aangelegd

Dan valt die meerwaarde vaak niet onder de VvE-verzekering.

Het ‘eigenarenbelang’: jouw persoonlijke stukje extra waarde

• Hier komt het begrip eigenarenbelang om de hoek kijken. Dit is het deel van je woning dat jij zelf hebt verbeterd of vernieuwd, maar dat niet onder de gezamenlijke opstalverzekering valt.
• Je kunt dit meestal meeverzekeren via je inboedelverzekering.

Voorbeeld:

• De VvE-verzekering vergoedt na brand de standaard keuken. Jouw op maat gemaakte keuken van €15.000 valt daarbuiten. Met een inboedelverzekering inclusief eigenarenbelang krijg je ook dat deel vergoed.
• Controleer bij je verzekeraar dus altijd of jouw verbeteringen meeverzekerd zijn.
• Bewaar facturen en foto’s van wat je hebt aangebracht.
• Meld grote verbouwingen altijd even bij je verzekeringsadviseur.

Overige verzekeringen

Vaak wordt/is alleen een opstalverzekering verzekerd. Maar de volgende risico’s moeten natuurlijk ook goed zijn afgedekt:

• Aansprakelijkheid
• Milieuschade
• Glas
• Beroepsaansprakelijkheid (Vaak wordt de administratie en de kas bijgehouden door bewoners. Maar wat als door deze persoon financiële schade ontstaat. Het is zaak dat deze persoon daartegen beschermd is).

• Enz.

Wettelijke eisen en praktische checks

Als koper van een boven- of benedenwoning is het slim om een checklist te gebruiken voordat je tekent.

Controleer altijd:

• De VvE is actief en staat ingeschreven bij de KvK
• Er is een gezamenlijke bankrekening
• Er is een actuele opstalverzekering voor het hele gebouw
• Er wordt gespaard in een reservefonds (minimaal 0,5% van de herbouwwaarde per jaar)
• Er ligt een MJOP (meerjarenonderhoudsplan)
• De jaarstukken en notulen van de VvE zijn inzichtelijk
• Vraag ook wat de maandelijkse VvE-bijdrage is en wat daar precies onder valt.

Dat voorkomt verrassingen.

Extra tips

• Lees de splitsingsakte

Hierin staat precies welke delen van het gebouw gemeenschappelijk zijn en wat privé is.

• Kijk naar de herbouwwaarde

Zo weet je of de opstalverzekering toereikend is.

• Verzeker verbeteringen direct

Voeg het eigenarenbelang toe zodra je iets aanpast aan je woning.

• Controleer de aansprakelijkheidsdekking van de VvE

Zeker bij benedenwoningen (bijv. lekkage richting buren) kan dit belangrijk zijn.

• Houd het MJOP bij

Als lid van de VvE heb je invloed – blijf betrokken bij beslissingen over onderhoud en

reserveringen.

Samenvattend

Een appartement kopen betekent dat je niet alleen eigenaar wordt van jouw woning, maar ook mede-eigenaar van het gebouw. Een actieve VvE en goede verzekeringen zijn daarbij cruciaal.

De gezamenlijke opstalverzekering dekt het gebouw, maar niet jouw persoonlijke verbeteringen. Die kun je gelukkig eenvoudig meeverzekeren via het eigenarenbelang.  Met een goed geregelde VvE, heldere verzekeringen en betrokken leden woon je

zorgeloos — of je nu boven of beneden woont.