Stel dat jouw woning funderingsproblemen heeft... wat betekent dat eigenlijk voor je hypotheek, de verkoop van je woning en de financiering van het herstel?

De situatie [1]

Twee starters vonden hun droomwoning: een karakteristieke jaren '30-woning op een prachtige locatie. Wij spraken natuurlijk ook over de fundering en maar goed ook.  De woning bleek echter een funderingsklasse D te hebben. Dat betekende niet dat de fundering direct slecht was, maar wel dat er een verhoogd funderingsrisico bestond.

De geldverstrekker vroeg daarom om een aanvullend funderingsonderzoek. Uit het onderzoek bleek dat herstel op termijn noodzakelijk zou zijn, met geschatte funderingskosten van ongeveer € 60.000. Door deze kosten direct mee te financieren in een bouwdepot konden cliënten toch financieren. 

De situatie [2]

Een cliënt woont al ruim twintig jaar in zijn woning. Na een bouwkundige inspectie bleek dat de houten fundering ernstig was aangetast. De herstelkosten werden geraamd op bijna € 90.000.

Gelukkig was de woning in waarde gestegen. Dankzij de opgebouwde overwaarde kon cliënt een groot deel van het funderingsherstel financieren door zijn hypotheek te verhogen. Voor het resterende bedrag maakte hij gebruik van een lening via het Fonds Duurzaam Funderingsherstel. Daardoor kon het noodzakelijke herstel direct worden uitgevoerd en bleef de woning goed verkoopbaar voor de toekomst.

De oplossing

Een hogere funderingsklasse hoeft geen reden te zijn om van een woning af te zien. Wel is het belangrijk om vooraf inzicht te krijgen in de risico's én de financieringsmogelijkheden. 

Funderingsproblemen: een verborgen risico onder jouw woning. Maar welke oplossingen zijn er?

Je woning ziet er perfect uit. Strak gestuct, nieuwe keuken, zonnepanelen op het dak. Maar wat als het grootste probleem zich juist bevindt op de plek waar niemand kijkt?

Dat klinkt misschien overdreven, maar voor honderdduizenden woningen in Nederland is dit inmiddels de realiteit.

Door droogte, bodemdaling en veranderende grondwaterstanden komen funderingsproblemen steeds vaker voor. 

Volgens het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) lopen ruim 500.000 woningen een verhoogd risico op funderingsschade. De herstelkosten? Die lopen al snel uiteen van €40.000 tot meer dan €150.000 (Bron: Funda.nl)

Dat roept meteen een aantal belangrijke vragen op:

• Hoe weet je of jouw woning risico loopt?
• Wat betekenen de nieuwe funderingsklassen A tot en met E?
• Kun je nog een hypotheek krijgen?
• En misschien wel de belangrijkste vraag: hoe betaal je een funderingsherstel?

Het probleem zit vaak letterlijk onder de grond

• Scheuren in muren.
• Klemmende deuren.
• Een vloer die langzaam scheef gaat lopen.

Het zijn signalen die kunnen wijzen op funderingsproblemen. Toch merken veel woningeigenaren jarenlang helemaal niets. Dat maakt funderingsproblematiek zo verraderlijk.

Door de steeds drogere zomers daalt op veel plaatsen het grondwaterpeil. Vooral woningen die zijn gebouwd op houten funderingspalen kunnen daardoor schade oplopen. Daarnaast zorgen veen- en kleigronden op verschillende plekken in Nederland voor extra bodemdaling. (Bron: Funda.nl)

Waar vroeger vooral gemeenten als Amsterdam, Rotterdam, Gouda en Zaanstad bekend stonden om funderingsproblemen, zien deskundigen inmiddels in veel meer delen van Nederland een toenemend risico.

Daarom zie je steeds vaker een funderingsklasse bij een woning

Die loopt van A tot en met E.

• Klasse A

Vrijwel geen funderingsrisico.

Vaak gaat het om nieuwbouwwoningen of woningen met een moderne fundering op betonpalen.

• Klasse B

Laag risico.

Er zijn enkele risicofactoren aanwezig, maar er zijn geen concrete aanwijzingen voor funderingsproblemen.

• Klasse C

Verhoogd risico.

Er zijn signalen of kenmerken waardoor nader onderzoek verstandig kan zijn.

• Klasse D

Hoog risico.

Er zijn duidelijke aanwijzingen dat funderingsproblemen aanwezig kunnen zijn. Een aanvullend funderingsonderzoek is meestal noodzakelijk.

• Klasse E

Zeer hoog risico.

Er zijn sterke aanwijzingen of zelfs bekende funderingsproblemen. Herstel ligt vaak voor de hand. 

Belangrijk om te weten is dat deze classificatie geen bouwkundige keuring is. Het is een risico-inschatting.

Hoe wordt die funderingsklasse eigenlijk bepaald?

Veel mensen denken dat iemand de fundering heeft bekeken. Dat is meestal niet zo. 

De toekenning van de risicoklasse verloopt via verschillende stappen en factoren:

• Fase 0 (Modelanalyse): De klasse wordt vaak initieel bepaald door openbare data (zoals Fundermapsen het Actueel Hoogtebestand Nederland) te combineren met kenmerken zoals:
  • • bouwjaar van de woning 
      • • Woningen gebouwd voor 1970 lopen vaker risico;
    • type fundering;
    • bodemopbouw 
      • • Veen en slappe klei leveren een hoger risico op dan zandgronden;
    • grondwaterstanden;
      • • Schommelingen en verlagingen kunnen houten palen laten rotten (paalrot) of zettingen veroorzaken
    • bekende funderingsproblemen in de omgeving;
    • gemeentelijke gegevens;
    • historische informatie en bouwtekeningen als die beschikbaar zijn.
• Fase 1 (Funderingsonderzoek): Om een onzeker model-label (A tot E) om te zetten naar een vastgesteld label, voert een specialistisch bureau grondonderzoek (sondering) en inspecties aan de woning uit. Hierbij worden putten gegraven om de staat van de fundering (bijvoorbeeld de houten palen of de stroken) fysiek te beoordelen.

Wat betekenen de categorieën voor de praktijk?

De betrouwbaarheid van het toegekende label is afhankelijk van de bron:

• Vastgesteld: Gebaseerd op fysiek pand-specifiek onderzoek.
• Afgeleid: Gebaseerd op concrete onderzoeken van identieke woningen in dezelfde straat.
• Modelanalyse: Alleen gebaseerd op statistische data; vereist vaak aanvullend onderzoek.

Wat betekent dit als je een woning wilt kopen?

Hier verandert momenteel veel.

Een funderingsklasse D of E betekent niet automatisch dat de fundering slecht is. Maar het betekent wél dat er onzekerheid bestaat.

En juist die onzekerheid vinden hypotheekverstrekkers niet prettig.

Daardoor kan een geldverstrekker vragen om:

• een aanvullend funderingsonderzoek;
• een bouwkundige keuring;
• een lagere financiering;
• of een bouwdepot voor toekomstig herstel.

Dat kan invloed hebben op de snelheid van de hypotheekaanvraag én op de uiteindelijke financiering.

En als jouw eigen woning funderingsproblemen heeft?

Dan komt vaak direct de volgende vraag:

Hoe betaal ik een herstel van misschien wel €80.000 tot €100.000?

Gelukkig zijn er verschillende mogelijkheden:

1. Meefinancieren in een hypotheek

Wanneer er voldoende overwaarde aanwezig is, kan funderingsherstel vaak worden meegenomen in een nieuwe hypotheek of een verhoging van de bestaande hypotheek.

Daarbij kijkt de geldverstrekker onder andere naar:

• de woningwaarde vóór herstel;
• de woningwaarde ná herstel;
• jouw inkomen;
• de hoogte van de overwaarde.

2. Een bouwdepot

Bij aankoop van een woning met funderingsproblemen kan een bouwdepot een oplossing zijn. De herstelkosten worden dan direct gereserveerd binnen de hypotheek. Zo voorkom je dat je later opnieuw financiering moet aanvragen.

3. Het Fonds Duurzaam Funderingsherstel

Niet iedere eigenaar kan een reguliere hypotheek afsluiten.

Juist daarvoor bestaat het Fonds Duurzaam Funderingsherstel.

Dit landelijke fonds verstrekt leningen aan eigenaar-bewoners die noodzakelijk funderingsherstel moeten uitvoeren, maar daarvoor onvoldoende financieringsmogelijkheden hebben via een bank.

Het fonds kijkt niet alleen naar de woning, maar ook naar de financiële draagkracht van de eigenaar. Daardoor is ook voor mensen met een lager inkomen soms toch een oplossing mogelijk.

Wacht niet tot de scheuren zichtbaar worden

Funderingsproblemen verdwijnen zelden vanzelf.

Sterker nog: hoe langer je wacht, hoe groter de schade én hoe hoger de herstelkosten vaak worden.

Daarom is het verstandig om al vóór aankoop van een woning te onderzoeken of er aanwijzingen zijn voor funderingsproblemen.

Mijn advies

Funderingsproblemen zijn allang niet meer alleen een technisch vraagstuk.

Ze raken steeds vaker de financierbaarheid, de verkoopbaarheid én de waarde van een woning.

Juist daarom is het belangrijk om niet alleen naar de technische staat van een woning te kijken, maar ook naar de financiële mogelijkheden als herstel nodig blijkt.

Een goede voorbereiding voorkomt vervelende verrassingen én biedt vaak meer oplossingen dan je denkt.