Hypotheekrente loopt af: wat betekent dat voor jouw maandlasten?

De situatie

Veel mensen sloten uiteraard ook 10 tot 5 jaar geleden een hypotheek af.  Wanneer de rente destijds 10 of 5 jaar werd vastgezet, wordt deze binnenkort herzien.

De hypotheekrente was destijds historisch laag en de maandlasten waren daardoor goed te overzien. Maar als jouw rentevaste periode binnenkort afloopt, krijg je te maken met een nieuwe rente. Die kan een stuk hoger liggen dan je gewend bent.

Waarom kan je hypotheeklast stijgen?

• Toen veel mensen in de periode rond 2016 tot en met 2021 een hypotheek afsloten of hun rente opnieuw vastzetten, was de hypotheekrente historisch laag. Een rente van rond de 1 à 2% was heel gebruikelijk.
• Inmiddels ziet de hypotheekmarkt er anders uit. De rente voor nieuwe rentevaste perioden ligt hoger dan de lage tarieven van toen.
• Zolang jouw rentevaste periode loopt, merk je daar in principe niets van. Je betaalt de afgesproken rente en weet waar je aan toe bent.
• Maar zodra die periode afloopt, ontvang je een nieuw renteaanbod van je geldverstrekker. Je moet dan een nieuwe rentevaste periode kiezen en het bijbehorende rentepercentage. En juist op dat moment kan het verschil merkbaar worden in je portemonnee.

Wat doet een hogere rente met je maandlasten?

• Hoeveel je maandlast stijgt, hangt onder andere af van de resterende hypotheekschuld, de nieuwe rente, de hypotheekvorm en de resterende looptijd.
• Om een idee te geven, een voorbeeld (indicatie!).
  • Stel dat je nog € 300.000 aan hypotheekschuld hebt en dat je rente stijgt van 1,5% naar 4%.
  • Bij een annuïteiten hypotheek met een resterende looptijd van 25 jaar ziet de vergelijking er ongeveer als volgt uit:
    • € 300.000 * 1,5% = € 1.200
    • € 300.000 * 4,0% = € 1.584
  • De bruto maandlast stijgt in dit voorbeeld met ongeveer € 384 per maand. Dat is ruim € 4.600 per jaar. 
• De bedragen zijn afgerond en houden geen rekening met eventuele hypotheekrenteaftrek of andere fiscale gevolgen.
• Heb je een aflossingsvrije hypotheek? Dan werkt de berekening anders: 
  • Bij een gelijkblijvende schuld van € 300.000 stijgt de bruto rentelast bij een renteverhoging van 1,5% naar 4% bijvoorbeeld van € 375 naar € 1.000 per maand. Een stijging van € 625 per maand. 
• Dat maakt meteen duidelijk waarom het belangrijk is om niet alleen naar het rentepercentage te kijken, maar ook naar de hypotheekvorm en de resterende schuld.

De oplossing

Je krijgt een nieuw renteaanbod. Wat nu?

• Als je rentevaste periode afloopt, ontvang je van je geldverstrekker een voorstel voor een nieuwe rentevaste periode.
• Je kunt bijvoorbeeld kiezen voor vijf, tien of twintig jaar rentevast. Welke mogelijkheden je precies krijgt, verschilt per geldverstrekker.
• Het is verstandig om te onderzoeken welke mogelijkheden zijn.
• Je hoeft het renteaanbod van je huidige geldverstrekker namelijk niet automatisch te accepteren.
• Het aflopen van de rentevaste periode is juist een logisch moment om je hypotheek opnieuw tegen het licht te houden. 

NB: Maar nu de rente afloopt, is het nog beter om naar jouw volledige financiële en fiscale positie te kijken. Er kan in de laatste jaren veel veranderd zijn, waardoor de keuze voor de rente en de vorm van de hypotheek nu heel anders is. Veranderingen op het gebied van:

• Werk
• Gezien
• Inkomen
• Pensioen
• Vermogen
• Enz. enz. 

1. Vergelijk het renteaanbod met andere geldverstrekkers

NB: Ik merk op dat dit bij (het verschil in de) huidige rente vaak niet gunstig is. Maar in de toekomst kan dit wel het geval zijn, daarom neem ik deze oplossing wel op. 

• Je huidige bank doet een voorstel, maar dat betekent niet automatisch dat dit ook het beste voorstel is.
• Andere geldverstrekkers hanteren mogelijk een lagere rente of bieden voorwaarden die beter bij jouw situatie passen.
• Aan het einde van de rentevaste periode kun je in beginsel zonder vergoeding voor vervroegde aflossing overstappen naar een andere geldverstrekker. Houd wel rekening met eventuele advies-, taxatie- en notariskosten en met de voorwaarden van de nieuwe hypotheek.
• Laat daarom niet alleen de rente vergelijken, maar bekijk ook de totale kosten en de voorwaarden.

2. Kijk of je risico-opslag omlaag kan

• De hypotheekrente bestaat bij veel geldverstrekkers uit een basisrente en een eventuele risico-opslag. Die opslag hangt onder meer samen met de verhouding tussen de hypotheekschuld en de waarde van je woning.
• Heb je de afgelopen jaren afgelost? Of is je woning meer waard geworden? Dan kan de verhouding tussen je hypotheekschuld en de woningwaarde gunstiger zijn geworden. Mogelijk kom je daardoor in aanmerking voor een lagere risico-opslag.
• Sommige geldverstrekkers passen deze verlaging niet automatisch toe. Het kan dus lonen om dit zelf na te vragen en te controleren welke bewijsstukken nodig zijn.
• Let op: Heb je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan kan geldt dit niet voor jou. De hypotheek is door NHG al in de laagste categorie ingeschaald. 

3. Onderzoek of extra aflossen verstandig is

• Heb je spaargeld beschikbaar? Dan kun je overwegen om een deel daarvan te gebruiken om je hypotheek af te lossen.
• Een lagere hypotheekschuld kan leiden tot lagere maandlasten. Bovendien kan extra aflossen ervoor zorgen dat je in een lagere risicoklasse terechtkomt, waardoor je mogelijk ook een lagere rente betaalt.
• Maar gebruik hiervoor niet zomaar al je spaargeld. Je wilt immers voldoende geld achter de hand houden voor onverwachte uitgaven, onderhoud aan de woning en andere financiële doelen. Ook kan spaargeld nodig zijn voor toekomstige uitgaven, zoals een verbouwing, studerende kinderen of een aanvulling op je pensioen.
• Het is daarom verstandig om eerst te bepalen hoeveel financiële reserve je nodig hebt en welk bedrag je eventueel kunt missen.
• Vergelijk vervolgens de financiële gevolgen van extra aflossen met de alternatieven. Denk daarbij ook aan de hypotheekrenteaftrek, de voorwaarden van je hypotheek en de mogelijkheid om het geld later nog nodig te hebben.

4. Kies bewust een nieuwe rentevaste periode

• Een nieuwe rentevaste periode kiezen is meer dan alleen de laagste rente selecteren.
• Welke keuze verstandig is, hangt af van je persoonlijke situatie.
• Hoeveel financiële ruimte heb je? Hoelang verwacht je in de woning te blijven wonen? Hoe belangrijk vind je zekerheid? En kun je een eventuele volgende rentestijging gemakkelijk opvangen?
• Er is geen rentevaste periode die voor iedereen de beste keuze is. Het gaat erom welke keuze past bij jouw financiële situatie en toekomstplannen.
• Tot slot: De rente was toen laag en is nu hoog. Maar de rente gaat altijd weer omlaag en daarna altijd weer omhoog, om daarna weer te dalen en weer te stijgen … Afhankelijk van jouw situatie kan een keuze voor een kortere periode daarom gunstiger zijn. 

Een kleine pleister op de wonden

• Door de hogere rente heb je wel recht op meer rente aftrek waardoor je meer geld terugkrijgt van de belastingdienst.

Financiële positie is meer dan alleen de hypotheek

• De vraag is daarom niet alleen: hoeveel stijgen mijn hypotheeklasten?
• De vraag is vooral: wat betekent die stijging voor mijn totale financiële ruimte?
• Door je inkomsten, uitgaven, spaargeld en toekomstige financiële doelen opnieuw in kaart te brengen, krijg je inzicht in wat financieel haalbaar is. Misschien kun je de hogere maandlasten prima opvangen. Misschien is het verstandig om je uitgaven aan te passen of een andere keuze te maken voor je hypotheek?

Een hypotheek staat tenslotte niet op zichzelf, maar maakt onderdeel uit van je complete financiële planning.

Wacht niet tot de nieuwe rente ingaat

• Het aflopen van je rentevaste periode komt meestal niet onverwacht. Toch wordt het onderwerp in de praktijk nogal eens vooruitgeschoven. Dat is begrijpelijk. Zolang de hypotheek gewoon loopt, is er weinig reden om er dagelijks bij stil te staan.
• Je geldverstrekker informeert je in beginsel ten minste drie maanden voor het einde van de rentevaste periode over het nieuwe renteaanbod. 
• Maar begin bij voorkeur veel eerder met het vergelijken van de opties. Door tijdig te beginnen, voorkom je dat je onder tijdsdruk een keuze maakt.

Aandachtspunten | disclaimer

• Rekenvoorbeeld: De maandlasten zijn indicatief. 
• Actualiteit: Ik heb bewust geen exacte actuele marktrente als algemene waarheid opgenomen. De rente verschilt per geldverstrekker, rentevaste periode, risicoklasse en eventuele NHG.
• Zorgplicht: De tekst presenteert extra aflossen, oversluiten en het kiezen van een rentevaste periode als mogelijkheden die afhankelijk zijn van de persoonlijke situatie, niet als universeel advies.