Samen een huis, maar niet samen eigenaar? Dit moet je weten.

De casus

Vaak zie ik stellen die samenwonen, maar waarbij slechts één van de twee eigenaar is van de woning. Soms omdat één van beiden het huis al had vóór de relatie, soms omdat het financieel toen eenmaal zo uitkwam.

Tot zover op zicht niets bijzonders. Tot er een nieuwe hypotheek nodig is, of er trouwplannen op tafel komen. Dan blijkt pas hoe complex de combinatie van eigendom, hypotheek en huwelijk mogelijk kan zijn.

NB: In dit blog praat ik over huwelijk. Maar hetzelfde geldt voor geregistreerd partnerschap. 

De bank wil dat de partner mede-eigenaar wordt

Jullie willen samen de hypotheek vernieuwen, oversluiten of verhogen. Maar het inkomen van degene die eigenaar is van de woning, is helaas niet hoog genoeg. 

Daarom willen jullie dat de partner mee tekent op de hypotheek. 

De bank zegt vervolgens: “De partner die nu niet op de eigendomsakte staat, moet minimaal 1% eigenaar worden.” Dat klinkt onschuldig, maar die kleine 1% kan grote gevolgen hebben.

De fiscale en juridische gevolgen van 1% eigendom

1. Die ene procent lijkt een formaliteit, maar juridisch gezien word je dan mede-eigenaar. Dat betekent:

• • • Je deelt mee in eventuele waardestijging of -daling van het huis.
    • Je hebt ook zeggenschap over wat er met de woning gebeurt.
    • En: als jullie uit elkaar gaan, heeft die 1% waarde, hoe klein ook.

2. Ook fiscaal kan het invloed hebben

• • • Bijvoorbeeld voor het hypotheekrenteaftrek(verleden).
    • Een kleine aanpassing in de eigendomsverhouding vraagt is hier dus ook belangrijk..

3. En als laatste 2 punten, maar ontzettend belangrijk, vanuit de geldverstrekker: 

• • • • Je bent beiden hoofdelijk aansprakelijk. Dus allebei voor de gehele schuld.
      • Ga je uit elkaar, dan moet de ander voor misschien maar 1% worden uitgekocht. Maar op dat moment moet het inkomen van degene die oorspronkelijk het volledige eigendom had (en nu dus 99%) wel zelf de gehele hypotheek kunnen dragen. Er moet dus voldoende inkomen en/of vermogen zijn. En dat was nu net de aanleiding waarom jullie allebei de schuld zijn aangegaan. De kans is dus groot dat dit niet mogelijk is met alle vervelende gevolgen. 

Trouwen na de aankoop: de valkuil van de beperkte gemeenschap van goederen

Sinds 1 januari 2018 geldt in Nederland de beperkte gemeenschap van goederen.

Veel stellen denken daardoor dat “mijn huis blijft van mij” als ze trouwen. Dat klopt — maar alleen als het huis volledig privévermogen was vóór het huwelijk. Hier gaat het vaak mis.

Want: Als jullie vóór het huwelijk al samen eigenaar waren van de woning (in het bovengenoemde voorbeeld 1% en 99%), dan valt dat gezamenlijke bezit wel in de gemeenschap. En dat betekent dat jullie door het huwelijk automatisch ieder voor de helft gerechtigd worden. Met andere woorden: De eigendomsverhouding van 1%/99% wordt ineens 50%/50%. En dat kan flink wat financiële en emotionele gevolgen hebben, zeker bij scheiding of overlijden.

Waarom een goede planning essentieel is

Dit is precies het soort situaties waar je financieel en fiscaal een goede planning moet maken. 

• Een kleine wijziging in eigendom of 
• De keuze om al dan niet te trouwen zonder voorwaarden 

Kan heel veel geld schelen bij verkoop, scheiding of overlijden.

Denk bijvoorbeeld aan

• Het vastleggen van vergoedingsrechten 
  • • Wie heeft wat eenmalig ingebracht? En is dit in de gemeenschap of in het privé vermogen van de ander?
    • Heeft de ander ook periodiek aan bijvoorbeeld aflossing betaald?
• Het opstellen van huwelijkse voorwaarden.
• Het opstellen van een goed budget.
• Het vastleggen van wie welk bedrag van zijn/haar inkomen inleg voor de kosten van de huishouding.
• Wat je onder deze kosten van de huishouding laat vallen.
• Hoe degene met geen of een klein eigendom in de woning minder kwetsbaar is/wordt wanneer de relatie in de toekomst mogelijk overgaat.
• Het opstellen van een goed spaarplan. Zowel gezamenlijk als individueel.